Лас-Вегас. Эпицентр жилищного кризиса снова процветает. (Это предупреждающий знак.)
По статье МЭТЬЮ ГОЛЬДШТЕЙНА, РОБЕРТ GEBELOFF, РОСС МАНТИЯ и МЭТТА РУБИ Сентябрь 12, 2018
Этот тихий рабочий городок, расположенный за пределами Лас-Вегас-Стрип, помог спровоцировать мировой финансовый кризис 10 лет назад. Последствия были неизбежны: почти каждый третий дом попал в залог.
Сообщество Северного Лас-Вегаса
Сегодня сообщество Северного Лас-Вегаса, включающее почтовый индекс 89031, является моделью восстановления, которое охватило всю страну. Экономика растет, компании нанимают работников, и рынок жилья горит, а этот пригородный анклав распространяется все дальше в пустыню Мохаве.
Но восстановление было неравномерным.
Хотя район Лас-Вегаса процветает, средний класс все еще уменьшается.
Устойчивый рост по всей стране поднял фондовый рынок и корпоративные прибыли. Эти достижения, однако, не просочились к большинству рабочих. Доходы почти не сдвинулись с места, а задолженность потребителей снова растёт.
Цены на жилье в Северном Лас-Вегасе растут так быстро, что недвижимость во многих общинах больше не доступна для покупки ( прим. ред. простыми работягами). Большая часть нового строительства находится на высоком конце ( прим. ред. очень дорогая), что не позволяет многим начинающим домовладельцам. Некоторые не могут найти деньги для первоначального взноса, в то время как другие опасаются возвращаться на рынок, на котором они уже прогорали.
Для многих американская мечта сейчас недосягаема. Это все более и более нация арендаторов.
Для справки, прим. ред.. 36,6% американцев считаются арендаторами жилья, 63,4 % американцев собственники жилья. На самом деле, «собственники» не владеют ничем. Абсолютное большинство из них «купили» дома в кредит, по ипотеке. То есть на самом деле, владеют домами БАНКИ, у которых американские владельцы взяли в АРЕНДУ деньги, с возложенной на них ответственностью следить за состоянием дома. Реально, кредит стоит порядка 7-8% стоимости дома и берется на срок в 30 лет. Это значит, за время выплаты кредита, человек за каждый взятый доллар выплачивает еще два — два с половиной банку. К окончанию выплат, владелец получает практически полностью амортизированный дом. 10 миллионов бездомных живущих в палатках и шалашах, Бюро переписи США не учитывает.
Это третий дом Анжелы Гатри за последние десять лет.
Она купила дом с тремя спальнями в 2006 году вместе со своим мужем. Но она не могла успеть за выплатами по ипотеке, низкокачественному кредиту с растущими процентными ставками. Она подала заявление о личном банкротстве, потеряла дом (прим. ред. foreclosure) и развелась.
Она попыталась купить дом в нескольких милях отсюда, на участке, сдаваемом в аренду, и отдала авансом 3000 долларов. Сделка потерпела неудачу, когда она не смогла получить ипотеку (прим. ред. испорчена кредитная история), и она потеряла первый взнос.
Сейчас Мисс Гатри живет в съемной квартире в нескольких кварталах отсюда. Это в безопасном районе, где ночью охраняют частные охранники. Но новый владелец, инвестор из другого штата, только что повысил арендную плату на несколько сотен долларов и потребовал дополнительно 1000 долларов за гарантийный депозит.
Мать четырех лет, мисс Гатри, 51 года, не имела большого выбора. Ее 15-летняя дочь учится в старшей школе, и она не хотела подвергать опасности своё место жительства (прим. ред. жизнь) переезжая из (прим. ред. охраняемого) района.
Г-жа Гатри, которая работает в компании по распространению сувениров, не планирует покупать недвижимость снова. Нет возможности взять кредит. «Как вы создаете богатство?» — спросила она. «Мои взгляды на собственное жильё изменились».
В некоторых штатах после объявления банкротства должник освобождается от всех предыдущих долгов, однако в любом случае кредитная история будет сильно испорчена. Соответствующая информация будет храниться в кредитной истории десять лет, и в течение пяти-семи лет получить другой ипотечный кредит будет почти невозможно. прим. ред.
За последнее десятилетие этот дом на проспекте Осиана переходил из рук в руки пять раз, два раза в потере права выкупа.
Первый владелец купил дом за 400 000 долл. США в 2005 году, взяв более 1,3 миллиона долларов в кредит на приобретение этой недвижимости и трех других домов. В конце концов он потерял их все, лишившись права выкупа и подав заявление о банкротстве.
Ущерб от жилищного кризиса-ядовитое сочетание бешеной скупки, безудержного строительства, хищнического кредитования и избытка инвестиций — был огромным. Из 23 000 домов для одной семьи в почтовом индексе 89031 более 7500 были лишены права выкупа по крайней мере один раз с 2006 года, согласно данным компании Attom.
Выкуп заложенного имущества в 89031 индексе с 2006 года.
Желтые квадраты на карте — это объекты недвижимости, которые были изъяты у владельцев.
Волна выкупа заложенного имущества за последние десять лет изменила облик сообщества (общины).
Сандра Л. Франческон, зарегистрированная медсестра, купила дом на проспекте Осиана в 2008 году за 227 000 долларов. Она столкнулась с потерей права выкупа через четыре года после того, как ассоциация домовладельцев заявила, что она не выполнила свои обязательства по оплате. Около 10 000 залогов были наложены на дома кредиторами, когда владельцы не смогли оплатить счета.
Она обратилась в суд без адвоката и проиграла дело в ассоциации домовладельцев. “Меня до сих пор тошнит, — сказала 59-летняя Мисс Франческон. “Меня сбило с толку то, что банк продолжал говорить, что все по-прежнему в хорошем состоянии.”
Как и многие в той же ситуации, она была вынуждена переехать в другое место. Мисс Франческон сейчас живет в Иллинойсе.
В начале кризиса богатые деньгами инвесторы ворвались в страну, скупая проблемные дома по дешевке.
Крупные, поддерживаемые Уолл-Стритом фирмы и мелкие игроки покупали дома тысячами при банковских выкупах по цене значительно ниже 100 000 долларов. Инвестор, купивший дом госпожа Франческон на Осиана-авеню заплатил всего $6000.
Сделки теперь закончились.
Цены выросли более чем на 135 процентов из-за глубины кризиса в Северном Лас-Вегасе и выросли почти в три раза быстрее, чем в среднем по стране, по данным аналитической компании Black Knight.
Жасмин Рикс и ее сестра Порция Рид были в числе счастливчиков, которые получили дом по своей цене.
Сестры, которым было по двадцать, устали выбрасывать свои деньги (прим. ред. на аренду). И они хотели дом, где могли бы играть их трое детей.
Осмотрев два объекта этим летом (2018), они нашли дом с пятью спальнями и тремя ванными комнатами за 300 000 долларов. В первый раз покупатели жилья смогли воспользоваться программой, которая предоставляет финансовую помощь в наиболее пострадавших районах. Они положили аренду менее 1000 долларов.
«Это нас удивило. Это было самое легкое, что мы когда-либо делали в нашей жизни », — сказала г-жа Рикс, работающая в медицинской компании. «У него огромный двор. Детям это нравится».
Жителям Калифорнии приказано не покидать свои дома
Работа
Подорожание жилья последовало за более широким восстановлением, поскольку область привлекает новых работодателей.
Amazon открыл два огромных центра в Северном Лас-Вегасе для распределения товаров и обработки возвратов, в результате чего появились тысячи рабочих мест. Третий объект уже в пути. Sephora, косметическая компания, недавно открыла здесь гигантский склад.
Северный Лас-Вегас с населением около четверти миллиона человек является одним из самых быстрорастущих городов страны. Он также молод — среднестатистическому жителю всего 33 года.
Как и большая часть территории, Северный Лас-Вегас — это пейзаж контрастов, где ломбарды так же распространены, как и ухоженные поля для гольфа.
Приземленные и простые жилые комплексы находятся всего в нескольких милях от более роскошных домов с газонами — редкость в сообществе, где ярды скал и пустынь являются нормой.
На быстро меняющемся рынке жилья многие вообще не могут позволить себе покупать. Хотя цены все еще ниже своего докризисного пика, Северный Лас-Вегас считается одним из самых переоцененных рынков в стране.
Сегодня арендаторы живут примерно в 45 процентах городских домов на одну семью. В 2008 году они составляли 33 процента домов.
Альма Уильямс беспокоится, что ее арендодатель повысит арендную плату за этот дом с четырьмя спальнями.
Г-жа Уильямс, которая прожила в Северном Лас-Вегасе в течение 25 лет, была на месячной аренде в течение почти двух лет. Ее арендодатель до сих пор удерживал арендную плату на уровне 1 400 долларов.
Но г-жа Уильямс, 69-летняя пенсионерка, живет с фиксированным доходом и не имеет большого финансового пространства для маневра. Она живет вместе со своей взрослой дочерью, которая выздоравливает от рака, и 12-летним внуком.
«Многим людям трудно купить дом в Вегасе», — сказала она. «Люди не зарабатывают достаточно денег».
Повышение арендной платы за дома в Лас-Вегасе — одно из самых высоких в стране.
Jazzmine Guiberteaux переехала сюда несколько лет назад из Окленда, штат Калифорния — одна из многих беженцев из Калифорнии, которые отправились в Неваду в поисках большего пространства и более дешевого жилья. Но она все больше и больше оценивается.
35-летняя беременная женщина, мать двоих детей, работает в магазине одежды и подрабатывает в Uber, чтобы заработать дополнительные деньги. Ей пришлось переезжать три раза за пять лет.
Предыдущий арендодатель г-жи Гвиберто прекратил свою ежемесячную аренду в День Матери. Ей понадобилось 10 дней, чтобы получить новое место. «Арендная плата выше», — сказала она. «Но это в лучшем районе».
Для некоторых арендаторов доступность (прим.ред. финансовая) — не единственная проблема. Тонкая дискриминация также усложняет их поиск крыши над головой.
Пронзительная статья, полная стыда. «Бездомные в Лос-Анджелесе — позор для всей страны».
В июне в округе Кларк было около 1800 арендных домов, включая Северный Лас-Вегас. Только 39 принимали арендаторов с так называемыми жилищными ваучерами (прим.ред. помощь для бедных) в соответствии с разделом 8 — субсидирования арендной платы федеральным правительством.
Кристин Бергстрем-Норвуд из Nevada Legal Services сказала, что она и ее коллеги видят эту проблему постоянно. Они называют невысказанное препятствие «renting while black» » когда чёрный арендующий».
Это мешает, когда девелоперы в значительной степени сосредоточены на верхней части рынка жилья.
Один девелопер, Pardee Homes, строит дома стоимостью более 400 000 долларов на краю пустыни. Высококлассные дома в поселеньях в Tula springs бывают трех стилей: Desert Contemporary, Modern Spanish и Nevada Living.
Леннар строит таунхаусы и квартиры по умеренной цене с нью-йоркской тематикой. Домашние модели называются Бруклин, Манхэттен и Рочестер.
Дома в Северном Лас-Вегасе «идут как горячие пирожки», говорит Триш Нэш, брокер по недвижимости и давний житель. «Они приобретаются через три дня, даже один день продажи на рынке. И они идут по запрашиваемой цене или выше».
Ричард Пластер наблюдал, как строительный бизнес переходит от бума к краху и снова к росту.
Г-н Пластер, родившийся в Великобритании, американский гражданин, живет в районе Лас-Вегаса с 1973 года. Когда он переехал сюда, в нем проживало около четверти миллиона человек, сейчас уже более двух миллионов двухсот тысяч человек.
До жилищного кризиса он построил сотни домов. Когда финансовый кризис остановил строительство, он перешел на покупку домов и квартир для сдачи в аренду.
Он говорит, что хочет построить доступное жилье.
По завершении строительства г-на Гипсолера на Солана Террас будет построено 184 дома. Он выделяет около полудюжины (6 штук) домов для молодых покупателей со скромными доходами, которые смогут получить помощь в виде авансовых платежей из государственной программы.
Это правильно, сказал 71-летний г-н Пластер, учитывая, как финансовый кризис сильно ударил по молодым семьям.
«У меня есть друзья на Уолл-стрит, но я думаю, что это невероятно, что у нас может быть такой крах, и только один парень будет привлечен к ответственности»- сказал он. «Там были очень плохие парни»
Топ-50 городов США по численности населения и рангу
