Количество домов в США стоимостью 1 миллион долларов и более в последние годы неуклонно растет. Отчет Redfin за февраль 2022 года показал, что рекордные 8,2% домов в США (или 6 миллионов домов) оцениваются в 1 миллион долларов и более. Эта цифра почти вдвое превышала количество домов с такой высокой ценой до пандемии.
На фото: Продано: 1 550 000 долларов (4 спальни, 4 ванные комнаты, 2 490 квадратных футов, 231 м²). 652 Lakeview Ave, San Francisco, CA 94112
Какой должна быть ваша зарплата в США
Хотя общее количество домов стоимостью 1 миллион долларов с тех пор несколько уменьшилось, упав до 6,5% по состоянию на декабрь, по словам представителя Redfin, это все еще намного больше, чем доля таких дорогих домов в запасах в 4,8%, которую они представляли до пандемии.
Если вы покупаете недвижимость на этом дорогостоящем стадионе, важно иметь четкое представление о том, какой должна быть ваша годовая зарплата, чтобы с комфортом позволить себе выплату по ипотеке.
Хотя на ответ на этот вопрос в конечном итоге влияют многие факторы, включая сумму вашего первоначального взноса, а также уровень вашего долга и процентную ставку по ипотеке , вот общее руководство о том, сколько вам нужно заработать, чтобы купить дом за 1 миллион долларов.
Текущее состояние рынка жилья для покупателей жилья
Рынок жилья вот уже несколько лет находится в состоянии безумия, вызванного множеством факторов, включая пандемию, нехватку жилья, инфляцию и постоянное повышение процентных ставок, поскольку Федеральное правительство пытается сдержать инфляцию.
По данным CoreLogic , на фоне всего этого рост цен на жилье начал медленно замедляться, как и продажи . И эта тенденция может продолжиться в течение всего текущего года. В отчете CoreLogic прогнозируется, что в годовом исчислении цены упадут на 2,8% в период с ноября 2022 года по ноябрь 2023 года.
Хотя это может быть не очень хорошая новость для продавцов, она может оказаться полезной для некоторых покупателей, которые ранее были исключены из рынка. «Поскольку ставки снизились с максимумов 2022 года и остаются стабильными, покупатели обретают большую уверенность в рынке жилья и возвращаются за стол переговоров», — говорит Мейсон Уайтхед из Churchill Mortgage , национального кредитора.
Самые высокооплачиваемые рабочие места в США 2022
Прогноз процентных ставок на ближайший год
Процентные ставки являются еще одним ключевым фактором доступности жилья, увеличивая стоимость ежемесячных платежей по ипотеке. В разгар прошлогодней волатильности процентные ставки взлетели выше 7%.
Но наряду со снижением цен на жилье в предстоящем году ожидается, что ставки будут иметь тенденцию к снижению. По некоторым оценкам, ставки по 30-летней ипотеке могут значительно снизиться с текущего среднего показателя в 6,46%, что может стать благом для покупателей жилья.
«Я считаю, что если инфляция продолжит снижаться, а я ожидаю, что так оно и будет, в ближайшем будущем мы увидим снижение процентных ставок», — говорит Сет Беллас, менеджер также из Churchill Mortgage. «Неудивительно, что средняя 30-летняя фиксированная ставка снизится почти на 5% в ближайшие шесть месяцев и, вероятно, сохранится на этом уровне в 2023 году».
Сколько вам нужно зарабатывать, чтобы позволить себе дом за 1 миллион долларов?
Лос-Анджелесу принадлежит наибольшая доля объектов недвижимости стоимостью в миллион долларов: почти 64% домов выставлены на продажу по цене 1 миллион долларов и выше. И хотя запрашиваемая цена более половины выставленных на продажу домов в городе составляет миллион долларов, средняя цена среди домов, проданных в мае 2023 года, составила 926 000 долларов.
Только два города, включенные в рейтинг, могут похвастаться средней ценой продажи, превышающей отметку в миллион долларов: Сан-Франциско и Сан-Хосе, Калифорния, чьи средние дома продавались за 1,3 миллиона долларов и 1,2 миллиона долларов соответственно.
В Лос-Анджелесе на сегодняшний день самая высокая доля домов, выставленных на продажу стоимостью более 5 миллионов долларов, причем такие «ультра-роскошные» объекты недвижимости составляют почти 12% предложений по сравнению с 7% в Сан-Франциско и 1% в Сан-Хосе.
Учитывая эти рыночные факторы, остается вопрос: сколько вам нужно зарабатывать, чтобы позволить себе выплату ипотеки за дом стоимостью 1 миллион долларов?
Чтобы ответить на этот вопрос, мы поговорили с Джеком Каммером, вице-президентом по ипотечному кредитованию общенациональной ипотечной компании OriginPoint.
По оценке Каммера, ежемесячный платеж за дом стоимостью 1 миллион долларов будет где-то в районе 6256 долларов — цифра, основанная на том, что покупатель жилья подойдет к столу с 20% первоначальным взносом и возьмет 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Эта оценка ежемесячных выплат по ипотеке основана на текущей средней процентной ставке по стране в 6,46%, ставке налога на имущество в 1,25% и расходах на страхование домовладельцев в размере 200 долларов в месяц.
По словам Каммера
По словам Каммера, чтобы претендовать на ипотеку в этом сценарии, вам нужно будет зарабатывать от 195 000 до 210 000 долларов в год или 16 300 долларов в месяц в виде валового дохода по форме W-2.
Его оценка зарплаты основана на том факте, что квалификация дохода по ипотеке рассчитывается на основе соотношения долга к доходу заявителя (DTI) (которое представляет собой сумму вашего ежемесячного дохода, которая должна быть выделена на обслуживание долга). Ипотечные андеррайтеры Fannie Mae и Freddie Mac допускают DTI в размере до 45% (или, в некоторых случаях, до 50%) от вашего валового дохода до уплаты налогов. Эти 45% будут включать ваш ежемесячный платеж по ипотеке и все другие ежемесячные долги, такие как автокредиты, кредитные карты и студенческие кредиты.
И наконец, чтобы рассчитать требования к заработной плате, которые он указал выше, Каммер предположил, что средний долг домохозяйства составляет 1200 долларов в месяц.
Используя всю ту же информацию, что и в приведенном выше примере, но сместив первоначальный взнос с 20% на 10%, ежемесячный платеж по ипотеке за дом стоимостью 1 миллион долларов составит 7 295 долларов. И в этом случае ваш валовой годовой доход должен составлять от 225 000 до 240 000 долларов.
«Настоящий вопрос заключается в том, какую сумму оплаты за дом вы готовы взять на себя», — говорит Каммер. «Цель состоит в том, чтобы использовать только 28% вашего валового годового дохода или годового дохода до уплаты налогов на оплату вашего дома. На этом рынке это может быть неразумным ожиданием».
Если вы подумываете о покупке дома за 1 миллион долларов, лучший первый шаг — поговорить со специалистом по кредитованию и подсчитать, сколько именно вы можете себе позволить.
Как только вы это сделаете, пришло время тщательно подумать о том, какую часть вашего ежемесячного дохода вы готовы посвятить ипотеке. «В конце концов, вы вносите оплату за ДОМ», — говорит он. Также важно учитывать, будете ли вы выплачивать эту ипотеку после выхода на пенсию, и как этот платеж повлияет на вашу стоимость жизни и другие финансовые цели.
Вывод
Хотя процентные ставки и цены на жилье могут иметь тенденцию к снижению в 2023 году, покупка дома за 1 миллион долларов по-прежнему остается очень дорогим предложением. Доход, необходимый для ежемесячных платежей, будет варьироваться в зависимости от вашего первоначального взноса, процентной ставки и других факторов, но вам, скорее всего, понадобится годовая зарплата, близкая к 200 000 долларов США.
Вам, вероятно, придется ограбить банк, выиграть в лотерею или получить солидное наследство, чтобы заплатить наличными за дом стоимостью миллион долларов. Но если вы хотите добиться больших успехов в покупке дома с помощью ипотечного кредита, вам все равно придется приносить домой значительную зарплату.
Прежде чем решиться на такую крупную покупку, поговорите со специалистом по ипотечным кредитам, который поможет вам подсчитать цифры и провести внутреннюю проверку.
Будут ли продолжать расти ставки по ипотечным кредитам в США в 2023 году?
