Более двух десятилетий низкая арендная плата за квартиру Марины Маалуф в блочном жилом комплексе доступного жилья в Чайнатауне Лос-Анджелеса была спасением для ее семьи, включая внучку, страдающую аутизмом.
Но у этой благодати был срок годности. Для Маалуф и ее семьи он наступил в 2020 году.
Владелец жилья, больше не обязанный по закону поддерживать доступную стоимость жилья, поднял в 2021 году арендную плату с $1100 до $2660 — это было не по карману Маалуф и ее семье. Ночами Маалуф преследуют страхи, что ее многолетняя борьба за выселение закончится спальными мешками на полу у подруги или в спортивной палатке под мостом.
По данным Бюро переписи населения
По данным Бюро переписи населения США, 63,4% жителей Лос-Анджелеса арендуют жилье, а не владеют им. Сегодня 11% домов в округе Лос-Анджелес переполнены, что в три раза превышает общенациональный показатель.
Хотя цены на аренду в национальном масштабе выросли примерно на 19 процентов с 2019 года, в прошлом году они выросли всего на 1 процент, согласно анализу данных по аренде от CoStar Group, проведенному Washington Post. Этот темп значительно ниже резкого роста цен, наблюдавшегося в 2021 и 2022 годах.
Пока американцы продолжают бороться с неумолимо высокой арендной платой, только за ближайшие пять лет бедняки лишатся 223 000 единиц доступного жилья. Из-за высоких цен на жилье, низкого количества домов на продажу и многочисленности тех, кто стекается в Лос-Анджелес в погоне за мечтами о славе, владение жильем кажется просто недостижимым для большинства жителей Лос-Анджелеса.
В результате малоимущие арендаторы оказываются в ситуации, когда им приходится вести длительные тяжбы по поводу выселения, пытаясь заплатить арендную плату, увеличенную в два и более раз, или же их выталкивают обратно на рынок жилья, где расходы могут легко съесть половину зарплаты.
Доступное жильё
Эти доступные жилые единицы были построены с помощью налогового кредита на жилье с низким доходом (LIHTC), федеральной программы, созданной в 1986 году, которая предоставляет налоговые льготы застройщикам в обмен на поддержание низкой арендной платы. С тех пор было построено 3,6 миллиона единиц жилья, и на нее приходится более половины всего поддерживаемого федеральным правительством жилья для малоимущих по всей стране.
«Это основа развития доступного жилья», — сказал Брайан Россберт, руководитель Housing Colorado, организации, выступающей за доступное жилье.
Эта жизненная сила не строго красная или синяя. Объединяя социальные льготы с налоговыми льготами и частной собственностью, LIHTC пользуется двухпартийной поддержкой. Его расширение теперь является центральным в жилищном плане кандидата в президенты от Демократической партии Камалы Харрис по строительству 3 миллионов новых домов.
В чем подвох? Обычно здания должны оставаться доступными по цене не менее 30 лет. Для волны строительства LIHTC в 1990-х годах эти сроки приближаются сейчас, угрожая истощить предложение доступного жилья, когда американцы больше всего в нем нуждаются.
Дырявое днище
«Если мы теряем дома, которые в настоящее время доступны по цене и доступны для домохозяйств, то мы теряем позиции в кризисе», — заявила Сара Саадиан, вице-президент по государственной политике Национальной коалиции по жилищному обеспечению малоимущих.
«Это как лодка с дырой в днище», — сказала она.
Не все объекты, которые выходят из LIHTC, становятся рыночными. Некоторые из них остаются доступными благодаря другим государственным субсидиям, милосердным арендодателям или штатам, включая Калифорнию, Колорадо и Нью-Йорк, которые работали над тем, чтобы поддерживать их низкую стоимость, используя несколько рычагов.
Местные органы власти и некоммерческие организации могут выкупить квартиры с истекающим сроком аренды, могут быть применены новые налоговые льготы, которые сделают жилье более доступным, или, как в случае Маалуф, арендаторы могут объединиться и попытаться заставить арендодателей и городских чиновников принять меры.
Эти варианты сталкиваются с трудностями. Хотя новые налоговые льготы могут восстановить истекающую собственность LIHTC, они ограничены и распределяются по штатам Службой внутренних доходов в зависимости от населения. Также местным органам власти и некоммерческим организациям сложно выложить достаточно денег на покупку и поддержание доступности истекающих объектов. И мало обобщенных данных о том, когда именно объекты LIHTC потеряют свою доступность, что затрудняет полную подготовку политиков и активистов.
Кроме того, стало меньше политических стимулов для сохранения подразделений.
«Вас не вознаграждают за то, что вы хорошо управляете своими активами, отслеживаете все и следите за тем, чтобы не потерять ни одной доступной единицы жилья», — сказала она.
Марина Маалуф
Теперь Маалуф, организатор Союза арендаторов Лос-Анджелеса, не боится высказываться, но тревога за свой дом все еще не дает ей спать по ночам. По утрам она повторяет мантру: «Мы все еще здесь. Мы все еще здесь». Но борьба изо дня в день за то, чтобы это стало реальностью, изматывает.
Квартира Маалуф была построена до того, как Калифорния в 1996 году сделала контракты LIHTC сроком на 55 лет вместо 30. Около 5700 единиц LIHTC, построенных во времена Маалуф, истекают в следующем десятилетии. В Техасе это 21 000 единиц.
Когда в 2019 году казначей Калифорнии Фиона Ма вступила в должность, она направила программу в сторону застройщиков, нацеленных на доступное жилье, а не на то, что она называла «перемещай и сжигай», скупая объекты недвижимости LIHTC и выставляя их на рынок как можно скорее.
В Калифорнии арендодатели должны уведомить государственные и местные органы власти и арендаторов до того, как срок их здания истечет. Жилищные организации, некоммерческие организации, государственные или местные органы власти затем первыми пытаются выкупить недвижимость, чтобы она оставалась доступной. Завершающиеся застройки также имеют приоритет для новых налоговых льгот, и штат по сути требует, чтобы все заявители LIHTC имели опыт владения и управления доступным жильем.
«Это своего рода отсеяло людей, которые не были заинтересованы в доступном жилье в долгосрочной перспективе», — сказала Марина Вайант, исполнительный директор комитета по распределению налоговых льгот Калифорнии.
Однако в отличие от Калифорнии некоторые штаты не продлили соглашения LIHTC более чем на 30 лет, не говоря уже о принятии других мер для поддержания доступности истекающего жилья.
Жилья нет
Колорадо, в котором насчитывается около 80 000 единиц LIHTC, принял в этом году закон, дающий местным органам власти право преимущественного выкупа в надежде сохранить 4400 единиц, которые должны потерять защиту доступности в течение следующих шести лет.
Закон также требует, чтобы арендодатели давали местным и государственным органам власти двухгодичное предупреждение до истечения срока действия.
Тем не менее, местные органы власти или некоммерческие организации не могут гарантировать, что им удастся собрать средства на покупку крупных многоквартирных домов.
Истории, подобные истории Маалуфа, будут разыгрываться по мере сдачи объектов LIHTC, угрожая отправить семьи с ограниченными возможностями обратно на рынок жилья. По данным Департамента жилищного строительства и городского развития, средний доход американцев, проживающих в этих объектах, в 2021 году составил всего 18 600 долларов.
«Это похоже на математическую задачу», — сказал Россберт из Housing Colorado. «Как только срок действия одного из этих объектов истекает и он переходит на рыночную стоимость, а домохозяйство переселяется, они становятся частью потребности, которая обуславливает необходимость нового строительства».
«Из этого круга трудно выбраться», — сказал он.
Жилищное агентство Колорадо работает с группами по всему штату по сохранению и имеет фонд для помощи. Тем не менее, неясно, сколько единиц LIHTC можно спасти, в Колорадо или по всей стране.
Трудно даже узнать, сколько единиц жилья по всей стране истекает. Точный учет потребовал бы сортировки по созвездию муниципальных, государственных и федеральных субсидий, каждая из которых имеет свои собственные требования к доступности и даты окончания.
Это может подорвать способность политиков и сторонников полностью понять, где и когда многие единицы потеряют доступность, а затем направить ресурсы в нужные места, сказала Келли МакЭлвейн, которая управляет и курирует Национальную базу данных по сохранению жилья. Это наиболее полное объединение данных LIHTC в национальном масштабе, но со всеми пробелами оно остается приблизительной оценкой.
Существуют также опасения, что если штаты объявят о прекращении действия своих единиц LIHTC, на них набросятся коммерческие покупатели, не заинтересованные в том, чтобы они оставались доступными по цене.
«Это своего рода уловка-22, когда нужно одновременно понять проблему и не вывешивать большой знак о продаже перед объектом недвижимости прямо перед истечением срока его действия», — сказал Россберт.
Я устала
Тем временем активизм арендатора Маалуф помог сдвинуть ситуацию в Лос-Анджелесе. Город предложил арендодателю 15 миллионов долларов, чтобы сохранить ее здание доступным до 2034 года, но эта сделка не избавит от более чем 30 дел о выселении, которые все еще продолжаются, включая дело Маалуф, или от 25 000 долларов задолженности по арендной плате, которую она должна.
Внучка Маалуф, Руби Касерес, шаркала во дворе со стаканом воды. Ей 5 лет, но из-за особых потребностей ее речь больше состоит из разрозненных слов, чем из предложений.
«Вот почему я надеялась, что все снова станет нормально, и она будет в безопасности», — сказала Маалуф, ее голос дрожал от волнения. Она призвала сына начать копить деньги на худший случай.
«Мы продолжим бороться, — сказала она, — но день за днем нам приходится все труднее». «Я уже устала».
